Khủng hoảng đang 'rình rập' bất động sản thương mại

Nhiều tòa nhà trên khắp thế giới đang chật vật tìm khách thuê. Ảnh: Bloomberg.

Giá cổ phiếu các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thương mại đang giảm mạnh. Ngày càng nhiều tòa nhà văn phòng bị bỏ trống.

Từ Mỹ đến châu Âu và Hong Kong, bất động sản thương mại đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư, với dự báo một cuộc khủng hoảng tiếp theo đang kề cận khi thời kỳ “tiền rẻ” kết thúc.

Khởi nguồn của thách thức

Tại Anh, tính đến tháng 3, chỉ số bất động sản thương mại do MSCI tổng hợp đã giảm 16,1%, sau khi nước này hứng chịu một cuộc khủng hoảng trên thị trường trái phiếu và lãi suất tăng vọt.

Trong khi đó, các văn phòng ở Mỹ cũng đang chứng kiến tỷ lệ trống ở mức cao. Đà sụt giảm lớn đến nỗi các chủ tòa nhà như Brookfield và Pimco đã buộc phải bán lại một số dự án yếu kém của mình, theo ghi nhận của Bloomberg.

Dù vậy, tổng giá trị các giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) ở Mỹ trong 3 tháng đầu năm vẫn chỉ tương đương 50% cùng kỳ năm ngoái, xuống thấp tới mức có thể so sánh với thời kỳ khủng hoảng tài chính thế giới hồi 2008.

Thị trường bất động sản thương mại đang gặp khó khăn trên toàn cầu. Ảnh: Bloomberg.

Trên khắp châu Âu trong tháng này, các trái phiếu được bảo đảm bằng bất động sản có tính thanh khoản rất thấp. Các nhà đầu tư lo ngại rằng chủ tòa nhà không thể huy động đủ vốn từ việc bán bất động sản. Mặt khác, các khoản nợ có tổng giá trị 165 tỷ USD sẽ đáo hạn trên toàn khu vực này vào cuối năm 2026.

Trong lúc này, 1,2 triệu m2 diện tích văn phòng ở Hong Kong cũng đang bị bỏ trống. Điều này xuất phát từ việc các ngân hàng phương Tây dần thu hẹp sự hiện diện tại trung tâm tài chính này. Song song đó, các công ty Trung Quốc cũng gặp nhiều áp lực về giá thuê trong bối cảnh nền kinh tế quốc gia vẫn đang tăng trưởng chậm chạp.

Chia sẻ với Tri Thức Trực Tuyến, ông Matthew Bouw, Giám đốc điều hành toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) của Cushman & Wakefield cho rằng doanh số bán bất động sản thương mại suy giảm chủ yếu do sự bất ổn trong nền kinh tế khi lạm phát và lãi suất tăng.

"Điều này xảy ra bởi hầu hết nền kinh tế lớn trên thế giới đã được tận hưởng lãi suất thấp và lạm phát tương đối ổn định trong một thời gian dài. Tình hình cũng trở nên tồi tệ do tác động của cuộc khủng hoảng ngân hàng ở Mỹ, tạo ra nhiều lo lắng và bất an hơn cho các nhà đầu tư", ông nhấn mạnh.

Theo Bloomberg, những đợt nâng lãi suất của các ngân hàng trung ương đã làm tăng lợi suất của trái phiếu chính phủ, khiến giới đầu tư bất động sản thương mại càng mong muốn thu nhiều lợi nhuận hơn. Điều này đồng nghĩa với việc giá thuê sẽ phải tăng.

Tuy nhiên, đà tăng của giá thuê không thể theo kịp lãi suất ngân hàng, khiến nhiều chủ tòa nhà rơi vào khó khăn với các khoản nợ lớn.

Không chỉ vậy, định giá của bất động sản thương mại cũng đang giảm xuống, làm giảm khả năng đi vay của các doanh nghiệp. Để tránh vi phạm điều khoản nợ, các công ty buộc phải bơm thêm vốn chủ sở hữu hoặc vay nhiều hơn, bất chấp lãi suất tăng cao.

Nhiều công ty đành phải bán lại dự án với giá rẻ do không gồng gánh được các khoản nợ. Thực trạng này khiến bất động sản thương mại ngày càng hạ giá và tạo ra một vòng lặp trên thị trường.

Hai ngả thị trường

Tuy nhiên, vị chuyên gia tại Cushman & Wakefield nhấn mạnh không phải toàn bộ thị trường đều suy yếu. Đơn cử, mảng công nghiệp và hậu cần đang hoạt động tốt hơn đa số những loại tài sản khác, bởi sự phát triển của ngành giải trí trực tuyến, thương mại điện tử, ngân hàng trực tuyến... đang thúc đẩy nhu cầu về trung tâm dữ liệu, hậu cần chặng cuối và nhà kho.

Ở lĩnh vực bán lẻ, một số thương hiệu đã phá sản sau đại dịch, hoặc phải rời bỏ các trung tâm mua sắm. Tuy nhiên, Bloomberg cho rằng chính thực tế này đã trở thành cơ hội cho những doanh nghiệp còn tồn tại, với giá thuê tăng lên.

Một số tòa nhà văn phòng đã nâng cấp theo hướng hiện đại hóa để thu hút khách thuê. Ảnh: Bloomberg.

Riêng với thị trường văn phòng, trong khi các tòa nhà ở Mỹ đang chật vật tìm khách thuê, không ít tài sản tương tự ở những quốc gia đang phát triển như Việt Nam lại có phần khan hiếm, cung không đủ cầu.

Hiện thị trường văn phòng đang chia làm hai ngả, gồm những doanh nghiệp ngày càng lớn mạnh và phần còn lại. Thị trường chỉ ghi nhận số ít tòa nhà có chứng chỉ xanh và không gian hiện đại, đang được vận hành với giá thuê tương đối cao.

Những đơn vị khác cũng đã tính đến việc chi hàng tỷ USD để nâng cấp tòa nhà nhằm đạt các tiêu chuẩn mới. Tuy nhiên, các ngân hàng lại cảm thấy không yên tâm khi khoản nợ của những doanh nghiệp này liên tục chồng chất.

Đây được cho là điều kiện thuận lợi cho những nhà đầu tư đang có sẵn nguồn vốn lớn. Họ có thể mua về các dự án đang gặp khó khăn và bán ra sau này khi lãi suất giảm, giá bất động sản bật tăng trở lại. Ông Matthew Bouw cho hay một nguồn vốn lớn đang tìm đường triển khai vào thị trường bất động sản thương mại.

Tuy nhiên, rất khó định giá một tài sản khi không thể dự báo chi phí vốn dài hạn - một hạng mục chịu ảnh hưởng lớn bởi triển vọng lãi suất và lạm phát. Ở hầu hết thị trường trên toàn cầu, vị chuyên gia này cho rằng vẫn khó dự đoán liệu lãi suất đã đạt đỉnh hay chưa và chúng sẽ duy trì ở mức cao trong bao lâu.

"Nhà đầu tư không muốn mua bất động sản thương mại trừ khi được điều chỉnh về giá, còn hầu hết bên bán lại không muốn giảm giá, đặc biệt là khi trên thị trường chưa có giao dịch tương tự làm chuẩn. Đây là lý do thị trường trên toàn thế giới vẫn đang đối diện nhiều thử thách, rất khó để dự đoán tốc độ phục hồi nói chung", người đứng đầu Cushman & Wakefield APAC nhìn nhận.